¿Cómo constituir una comunidad de propietarios en Cataluña?

Si acabas de recibir las llaves de tu nuevo piso y el edificio no tiene la comunidad creada, te toca mover ficha rápido para poder tener todos los servicios en la escalera. Aquí te explico cómo constituir una comunidad de propietarios cumpliendo la ley catalana, sin errores.

Resumen Rápido: Para dar de alta y hacer operativa tu comunidad, sigue estos 4 pasos clave:

Celebrar la Junta Constituyente para nombrar los cargos.
Legalizar el Libro de Actas en el Registro de la Propiedad.
Obtener el NIF en la Agencia Tributaria.
Abrir la cuenta bancaria de la comunidad.

📑 Taula De Continguts ▼

Documentación necesaria

No vayas al Registro de la Propiedad sin haber preparado estos 5 documentos. Si te falta uno solo, te harán volver otro día.

Libro de actas en blanco: Comprado en cualquier papelería (será donde se escribirá el historial de la comunidad).
Acta de la Junta Constituyente: El documento original, firmado por el presidente/a y secretario/a nombrados en la primera reunión.
DNI original y fotocopia del presidente/a: Necesario para acreditar quién representa legalmente a la comunidad.
Copia de la escritura de división horizontal: De cualquier piso o local del edificio (donde constan los coeficientes).
Instancia oficial: El documento donde solicitas formalmente la legalización en el Registro (te lo facilitarán allí mismo o puedes llevarlo preparado).

¿No tienes claro de dónde sacar toda la documentación? Te ayudo.

Te lo pongo fácil para conseguirlo todo, sigue los pasos de esta guía y, al final, tendrás tu comunidad constituida correctamente.

1. El libro de actas.

2. El acta de constitución.

Según los arts. 553-20.2 y 553-21.1 del CCCat, la primera reunión la pueden convocar los propietarios promotores (representando, como mínimo, un 25% de los propietarios o de las cuotas). Si asisten todos los vecinos y están de acuerdo, el art. 553-20.4 permite constituir la comunidad reuniéndose directamente «sin convocatoria» previa.

Ejemplo de orden del día para poner en la convocatoria:

Orden del día propuesto para la Junta Constituyente

Constitución formal de la Comunidad: Declaración formal del inicio de las actividades y funcionamiento de la comunidad del edificio situado en [Dirección].
Nombramiento de cargos: Elección de la Presidencia y la Secretaría/Administración para el primer ejercicio (Recuerda: el cargo de presidente es obligatorio y debe ser un propietario).
Puesta en funcionamiento y trámites: Facultar al Presidente/a para llevar a cabo las gestiones necesarias para la puesta en funcionamiento de la comunidad: legalización del Libro de Actas, solicitud del NIF y apertura de la cuenta bancaria a nombre exclusivo de la Comunidad.
Presupuesto y cuotas: Presentación, debate y aprobación del presupuesto estimado de gastos ordinarios y establecimiento de la cuota de participación para cada entidad (piso/local).
Contratación de servicios: Aprobación de presupuestos para los servicios básicos (seguro, limpieza, ascensor…) y autorización al Presidente/a para la firma de los contratos.

Descárgate el pack de modelos para la constitución de tu comunidad:

3. DNI original y fotocopia del presidente/a

¡Un paso fácil!

4. Copia de la escritura de división horizontal

Deberíais tenerla. Normalmente el promotor se encarga de este trámite. Si lo que ocurre es que simplemente se ha perdido, debéis pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para averiguar el nombre del notario y la fecha de la firma, y con esta información pedir una copia en la Notaría correspondiente.

Si por alguna razón no está hecha la división horizontal, lo más seguro es que solicitéis los servicios de un profesional de vuestra zona para que realice los trámites, ya que la escritura pública se tendrá que redactar (con notario) e inscribir en el Registro de la Propiedad.

5. Instancia oficial

Con el pack de modelos para la constitución que te he puesto antes, tienes este documento.

Pasos para crear una comunidad de vecinos desde cero

Partiendo de la base de que el promotor ya ha realizado la Escritura de División Horizontal ante notario, el primer paso práctico para ti y el resto de vecinos es:

1. Celebrar la Junta Constituyente

Convoca la junta de forma correcta (aquí el artículo que te explica cómo hacerlo) con el orden del día que te propongo al principio de este artículo.

Una vez celebrada la junta debes redactar el acta de forma correcta para evitar futuros problemas con las instituciones o el banco.

El acta debe estar firmada por el Presidente y el Secretario de la comunidad.

Una vez más, tienes el documento en el pack.

Si necesitas más modelos de documentos, recuerda que ofrezco acceso vitalicio a todos los modelos que tengo y voy creando. Constantemente actualizados, para descargar, rellenar y utilizar.

2. Legalizar el Libro de Actas

Lleva la documentación al Registro de la Propiedad correspondiente a tu edificio.

El registrador lo sellará (de acuerdo con el art. 553-28 del CCCat) para que nadie pueda arrancar ni manipular hojas en el futuro. El acta constituyente se debe imprimir en el libro de actas legalizado. (Importante haber comprado un libro con anillas).

3. Obtener el NIF en Hacienda (Modelo 036)

En la Agencia Tributaria podrás cumplimentar el Modelo 036 de forma telemática para obtener el NIF.

Documentación necesaria:

Fotocopia de la primera página del Libro de actas debidamente diligenciado por el Registrador de la Propiedad.

Fotocopia del NIF de la persona que firme la declaración censal, que deberá ser el presidente de la Comunidad. Si es el propio interesado el que comparece ante la Administración Tributaria, no será precisa la aportación de fotocopia del NIF, siempre que autorice a los órganos de la AEAT a efectuar la verificación de sus datos de identidad.

Original y fotocopia del Acta o del documento donde se recoja el nombramiento del presidente.

Nota: Por razones prácticas y de agilización de la gestión censal, si se acredita que el Libro de actas está debidamente diligenciado por el Registrador de la Propiedad, se podrá entender que la comunidad de propietarios está constituida y se podrá asignar un NIF definitivo, sin necesidad de que se aporte el título constitutivo.

4. Abrir la cuenta bancaria de la comunidad

Finalmente, para poder contratar servicios y pagar a proveedores, la comunidad necesita una cuenta bancaria. Los diferentes bancos cobran diferentes comisiones, pero todos te van a cobrar.

Contacta con el banco que más interesante te parezca y te solicitarán la documentación necesaria para la creación de la cuenta.

En este punto es donde más problemas tendrás si no has redactado correctamente el acta constituyente.

Celebrar la Junta Constituyente
Convoca la junta siguiendo el procedimiento legal utilizando el orden del día que te propongo al inicio de este artículo. Una vez celebrada la junta, es vital redactar el acta de forma precisa para evitar impugnaciones futuras. Recuerda que el acta debe estar firmada por el Presidente/a y el Secretario/a de la comunidad.
Legalizar el Libro de Actas
Lleva la documentación al Registro de la Propiedad correspondiente a tu edificio. El registrador procederá a la legalización del libro (de acuerdo con el art. 553-28 del CCCat) para garantizar la integridad del contenido. El acta constituyente se debe imprimir y adherir al libro de actas una vez esté diligenciado. (Importante: asegúrate de comprar un libro de actas con anillas).
Obtener el NIF en la Agencia Tributaria (Modelo 036)
Puedes realizar este trámite de forma telemática en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. Deberás aportar:
- Copia de la primera página del Libro de actas debidamente legalizado.
- Copia del NIF de quien firma la declaración (el Presidente/a).
- Acta donde conste el nombramiento del Presidente/a.
Nota: Si acreditas que el Libro de actas está legalizado, normalmente se asigna el NIF definitivo sin necesidad de aportar el título constitutivo.
Abrir la cuenta bancaria de la comunidad
Finalmente, para operar, contratar servicios y pagar a proveedores, la comunidad necesita una cuenta bancaria propia. Cada entidad bancaria tiene sus propias comisiones, pero es obligatorio que la cuenta esté a nombre exclusivo de la Comunidad de Propietarios.
En este punto es donde tendrás más problemas si el acta de constitución no se ha redactado con la precisión técnica que exigen los bancos. Asegúrate de tener todos los cargos y poderes bien definidos.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Es obligatorio constituir la comunidad de propietarios en Cataluña?

Sí. Siempre que un edificio tenga elementos comunes y varios propietarios, se debe gestionar legalmente. Obtener el NIF y el Libro de Actas es innegociable para contratar suministros, abrir la cuenta bancaria o poder reclamar a vecinos morosos.

¿Cuánto cuesta dar de alta una comunidad de vecinos?

Si lo haces tú personalmente, es muy barato. Legalizar el Libro de Actas en el Registro suele rondar los 25 euros, y el trámite del NIF en Hacienda es totalmente gratuito. En cambio, si lo delegas a una gestoría tradicional, te pueden llegar a cobrar entre 150€ y 300€.

¿Se necesitan Estatutos para crear la comunidad?

No. La legislación catalana no te obliga a redactar unos estatutos. Si tu escalera no los tiene, no te preocupes: todas las normas de convivencia, derechos y obligaciones se regirán directamente por lo que marca el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.