Si acabes de rebre les claus del teu nou pis i l’edifici no té la comunitat creada, et toca moure fitxa ràpid per poder tenir tots els serveis a l’escala. Aquí t’explico com constituir la teva comunitat de propietaris complint la llei catalana, sense errors..
Resum Ràpid: Per donar d’alta i fer operativa la teva comunitat, segueix aquests 4 passos:
- Celebrar la Junta Constituent per nomenar els càrrecs.
- Legalitzar el Llibre d’Actes al Registre de la Propietat.
- Obtenir el NIF a l’Agència Tributària.
- Obrir el compte bancari de la comunitat.
Documentació necessària
No vagis al Registre de la Propietat sense haver preparat aquests 5 documents.
- Llibre d’actes en blanc: Comprat a qualsevol papereria (serà on s’escriurà l’historial de la comunitat).
- Acta de la Junta Constituent: El document original, signat pel president/a i secretari/a nomenats en la primera reunió.
- DNI original i fotocòpia del president/a: Necessari per acreditar qui representa legalment la comunitat.
- Còpia de l’escriptura de divisió horitzontal: De qualsevol pis o local de l’edifici (on consten els coeficients).
- Instància oficial: El document on sol·licites formalment la legalització al Registre (te’l facilitaran allà mateix o pots portar-lo preparat).
No tens clar d’on aconseguir tota la documentació? T’ajudo.
T’ho poso facil per aconseguir todo, segueix els passos d’aquesta guia i, al final, tindràs la teva comunitat constituida correctament.
1. El llibre d’actes.
📖 Llibre d’Actes Oficial
Necessites un llibre d’actes nou? Compra’l directament a Amazon.
Veure a Amazon2. La acta de constitució.
Segons els arts. 553-20.2 i 553-21.1 del CCCat, la primera reunió la poden convocar els propietaris promotors (representant, com a mínim, un 25% dels propietaris o de les quotes). Si hi assisteixen tots els veïns i hi estan d’acord, l’art. 553-20.4 permet constituir la comunitat reunint-se directament «sense convocatòria» prèvia.
Ejemple d’ordre de dia per posar a la convocatoria:
Ordre del dia proposat per a la Junta Constituent
- Constitució formal de la Comunitat: Declaració formal de l’inici de les activitats i funcionament de la comunitat de l’edifici situat a [Adreça].
- Nomenament de càrrecs: Elecció de la Presidència i la Secretaria/Administració per al primer exercici (Recorda: el càrrec de president és obligatori i ha de ser un propietari).
- Posada en funcionament i tràmits: Facultar el President/a per dur a terme les gestions necessàries per a la posada en funcionament de la comunitat: legalització del Llibre d’Actes, sol·licitud del NIF i obertura del compte bancari a nom exclusiu de la Comunitat.
- Pressupost i quotes: Presentació, debat i aprovació del pressupost estimat de despeses ordinàries i establiment de la quota de participació per a cada entitat (pis/local).
- Contractació de serveis: Aprovació de pressupostos per als serveis bàsics (assegurança, neteja, ascensor…) i autorització al President/a per a la signatura dels contractes.
Descarrega’t el pack de models per a la constitució de la teva comunitat:
3. DNI original i fotocòpia del president/a
Un pas facil!
4. Còpia de l’escriptura de divisió horitzontal
L’hauríeu de tenir. Normalment el promotor s’encarrega d’aquest tràmit. Si el que passa és que simplement s’ha perdut, heu de demanar una nota simple al Registre de la Propietat per esbrinar el nom del notari i la data de la signatura, i amb aquesta informació demanar una còpia a la Notaria corresponent.
Si per alguna raó, no esta feta la divisió horitzontal, lo mes segur, es que sol.liciteu els serveis d’un profesional de la vostre zona que faci els tramits, ja que la escriptura publica s’haurà de redactar (amb notari) i inscriure en el Registre de la Propietat.
5. Instància oficial
Amb el pack de models per la constitució que t’he posat abans, tens aquest document.
Passos per crear una comunitat de veïns des de zero
Partint de la base que el promotor ja ha fet l’Escriptura de Divisió Horitzontal davant de notari, el primer pas pràctic per a tu i la resta de veïns és:
1. Celebrar la Junta Constituent
Convoca la junta de forma correcta (aquí l’article que t’explica com fer-ho) amb l’ordre de dia que et proposo al principi d’aquest article.
Una vegada celebrada la junta has de redactar l’acta de la forma correcte per evitar futurs problemes amb les institucions o el banc.
L’acta ha d’estar signada pel President i El Secretari de la comunitat.
Una vegada mes, tens el document al pack.
Si necessites mes models de documents, recorda que ofereixo acces vitalici a tots els models que tinc i vaig creant. Constantment actualitzats, per descarregar, omplit i utlitzar.
2. Legalitzar el Llibre d’Actes
Porta la documentació al Registre de la Propietat corresponent al teu edifici.
El registrador el segellarà (d’acord amb l’art. 553-28) perquè ningú pugui arrencar ni manipular fulls en el futur. L’acta constituent s’ha d’imprimir al llibre d’actes legalitzat. (important haver comprat un llibre amb anelles).
3. Obtenir el NIF a Hisenda (Model 036)
A l’Agencia Tributaria podràs complimentar el Model 036 de forma telematica per obtenir el NIF
Documentació necessaria:
Fotocopia de la primera pàgina del Llibre d’actes degudament diligenciat pel Registrador de la Propietat.
Fotocopia del NIF de la persona que firme la declaració censal, que haurà de ser el president de la Comunitat. Si és el propi interessat el que compareix davant l’Administració Tributària, no serà precisa l’aportació de fotocopia del NIF, sempre que autoritze als òrgans de l’AEAT a efectuar la verificació de les seues dades d’identitat.
Original i fotocopia de l’Acta o del document on es reculla el nomenament del president.
Nota: Per raons pràctiques i d’agilitació de la gestió censal, si s’acredita que el Llibre d’actes està degudament diligenciat pel Registrador de la Propietat, es podrà entendre que la comunitat de propietaris està constituïda i es podrà assignar un NIF definitiu, sense necessitat de què s’aporte el títol constitutiu.
4. Obrir el compte bancari de la comunitat
Finalment, per poder contractar serveis i pagar a proveïdors, la comunitat necessita un compte bancari. Los diferentes bancos cobran diferentes comisiones, pero todos te van a cobrar.
Contacta con el banco que mas interesante te parezca y te solicitaran la documentación necesaria para la creación de la cuenta.
En este punto es donde mas problemas tendrás si no has redactado correctamente el acta constituyente.
-
Celebrar la Junta Constituent
Convoca la junta seguint el procediment legal utilitzant l’ordre del dia que et proposo a l’inici d’aquest article. Una vegada celebrada la junta, és vital redactar l’acta de forma precisa per evitar impugnacions futures. Recorda que l’acta ha d’estar signada pel President/a i el Secretari/a de la comunitat.
-
Legalitzar el Llibre d’Actes
Porta la documentació al Registre de la Propietat corresponent al teu edifici. El registrador procedirà a la legalització del llibre (d’acord amb l’art. 553-28 del CCCat) per garantir la integritat del contingut. L’acta constituent s’ha d’imprimir i adherir al llibre d’actes una vegada estigui diligenciat. (Important: assegura’t de comprar un llibre d’actes amb anelles).
-
Obtenir el NIF a l’Agència Tributària (Model 036)
Pots realitzar aquest tràmit de forma telemàtica a la seu electrònica de l’Agència Tributària. Hauràs d’aportar:
- Còpia de la primera pàgina del Llibre d’actes degudament legalitzat.
- Còpia del NIF de qui signa la declaració (el President/a).
- Acta on consti el nomenament del President/a.
Nota: Si acredites que el Llibre d’actes està legalitzat, normalment s’assigna el NIF definitiu sense necessitat d’aportar el títol constitutiu.
-
Obrir el compte bancari de la comunitat
Finalment, per operar, contractar serveis i pagar a proveïdors, la comunitat necessita un compte bancari propi. Cada entitat bancària té les seves pròpies comissions, però és obligatori que el compte estigui a nom exclusiu de la Comunitat de Propietaris.
En aquest punt és on tindràs més problemes si l’acta de constitució no s’ha redactat amb la precisió tècnica que exigeixen els bancs. Assegura’t de tenir tots els càrrecs i poders ben definits.
Preguntes Freqüents (FAQ)
És obligatori constituir la comunitat de propietaris a Catalunya?
Sí. Sempre que un edifici tingui elements comuns i diversos propietaris, s’ha de gestionar legalment. Obtenir el NIF i el Llibre d’Actes és innegociable per contractar subministraments, obrir el compte bancari o poder reclamar a veïns morosos.
Quant costa donar d’alta una comunitat de veïns?
Si ho fas tu personalment, és molt barat. Legalitzar el Llibre d’Actes al Registre sol rondar els 25 euros, i el tràmit del NIF a Hisenda és totalment gratuït. En canvi, si ho delegues a una gestoria tradicional, et poden arribar a cobrar entre 150€ i 300€.
Es necessiten Estatuts per crear la comunitat?
No. La legislació catalana no t’obliga a redactar uns estatuts. Si la teva escala no en té, no et preocupis: totes les normes de convivència, drets i obligacions es regiran directament pel que marca el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya.
- Qui té els estatuts de la Comunitat de Propietaris a Catalunya? (2026)
Quan apareix un conflicte entre veïns, una discrepància sobre el repartiment de les despeses o un dubte sobre si es poden fer determinades activitats dins … Llegiu més - Com constituir una comunitat de propietaris a Catalunya (Passos 2026)
Si acabes de rebre les claus del teu nou pis i l’edifici no té la comunitat creada, et toca moure fitxa ràpid per poder tenir … Llegiu més - 3 Errors en visitar un pis que et poden costar 10.000€ (Guia i Checklist)
Estàs buscant pis per comprar? Molta gent es troba amb «derrames» (quotes extraordinàries) de milers d’euros just setmanes després de signar la hipoteca. Evitar aquesta … Llegiu més - Sinistres en comunitats de propietaris: Qui és responsable segons la llei catalana?
En aquest article t’explico tot el que has de saber per identificar correctament el tipus de sinistre i prendre les decisions adequades. - Rampa d’Accés a Comunitats: Com demanar-la a Catalunya (2026)
Pots obligar la teva comunitat de propietaris a instal·lar una rampa d’accés si tens una discapacitat o tens més de 70 anys. T’expliquem com fer-ho pas a pas. - Comunitat de Propietaris a Catalunya: Guia, Drets i Obligacions (2026)
Què és una comunitat de propietaris: estructura legal, òrgans de govern, drets i obligacions dels propietaris. Guia completa sobre propietat horitzontal a Catalunya.