Portada sobre els estatuts de comunitats de propietaris a Catalunya

Els Estatuts d’una Comunitat de Propietaris a Catalunya: Guia i Model

per

Els estatuts de comunitat de propietaris són les normes fonamentals de la teva escala. Jo t’explico com funcionen a Catalunya i et regalo la plantilla per aprovar-los.

💡 Resum ràpid

  • Són obligatoris? No, però són molt recomanables per fixar normes de convivència i repartiment de despeses.
  • Com s’aproven? Necessites el vot favorable de 4/5 parts dels propietaris i de les quotes de participació.
  • On es registren? S’han d’inscriure al Registre de la Propietat perquè tinguin efecte sobre futurs compradors.
📑 Taula De Continguts ▼

Model d’Estatuts per a Comunitat de Propietaris a Catalunya

He preparat un model base redactat sota la normativa catalana que pots adaptar a les necessitats del teu edifici.

    Deixa'm les teves dades i te l'envio al correu ara mateix.

    Acceptes la Política de Privacitat i m'autoritzes a enviar-te l'email? Que no vull problemes legals amb la teva comunitat 😅.

    Què diu el Codi Civil de Catalunya sobre els Estatuts?

    A Catalunya, l’article 553-11 determina que els estatuts serveixen per anar un pas més enllà de la llei general i adaptar-la al teu edifici.

    Si es redacten i s’aproven bé, et permeten incloure clàusules súper útils per a la teva escala:

    • Exoneració de despeses: Pots decidir que els locals comercials dels baixos no paguin les despeses de l’ascensor o de la neteja de l’escala perquè no ho fan servir.
    • Ús exclusiu d’espais comuns: Pots assignar l’ús d’un terrat o d’un tros de jardí comunitari a un sol veí (encara que la propietat segueixi sent de tots).
    • Limitació d’activitats: És el lloc ideal per prohibir o restringir activitats molestes, com ara l’obertura de pisos turístics a l’edifici.
    • Publicitat a la façana: Podeu autoritzar quins rètols poden penjar els comerços a la façana i a canvi de quina contraprestació.

    Com s’aproven o es modifiquen els estatuts? (El procés legal)

    No pots canviar una norma d’aquest tipus prenent un cafè a l’escala. Perquè els estatuts (o la seva modificació) tinguin validesa, has de seguir aquests 4 passos al mil·límetre:

    1. Convocatòria Oficial: El president ha de convocar una junta incloent l’aprovació dels estatuts a l’ordre del dia, i adjuntar l’esborrany perquè els veïns el llegeixin abans.
    2. Majoria Qualificada: El dia de la reunió (art. 553-25), necessiteu el vot a favor de quatre cinquenes parts (4/5) dels propietaris, que alhora han de representar les 4/5 parts de les quotes de participació. Nota: Si el que voleu és canviar el coeficient de cada pis, llavors necessitareu unanimitat absoluta.
    3. Anar al Notari: Un cop l’acta estigui redactada i firmada, el president ha d’anar al notari per elevar els acords a escriptura pública.
    4. Registre de la Propietat: El pas definitiu. El notari inscriurà els estatuts al Registre. Si t’oblides d’aquest pas, les normes només obligaran als veïns actuals, però si demà un veí ven el pis, el nou propietari no estarà obligat a complir-los..

    Diferència entre Estatuts i Reglament de Règim Interior

    Sovint es confonen aquests documents, però tenen funcions diferents:

    CaracterísticaEstatutsReglament de Règim Interior
    Què regula?Constitució, quotes de participació i ús i destinació d’elements comuns o privatius.Normes de convivència diària i bon ús dels serveis (horaris de piscina, brossa, sorolls).
    Majoria per aprovar-ho o modificar-hoVot favorable de 4/5 parts de propietaris i quotes.Majoria simple.
    Registre i publicitatS’inscriu al Registre de la Propietat per obligar a futurs compradors.No s’inscriu al Registre. S’ha de penjar al tauler d’anuncis o entregar als veïns.

    Important: «Les normes dels estatuts que no siguin inscrites en el Registre de la Propietat no perjudiquen tercers de bona fe«. Això vol dir que si un comprador nou adquireix el pis i no coneixia els estatuts perquè no estaven al Registre, no li seran aplicables.

    Preguntes freqüents

    Com puc saber quins són els estatuts de la meva comunitat?

    Els estatuts han d’estar inscrits al Registre de la Propietat corresponent a la teva finca. Qualsevol propietari pot apropar-s’hi i demanar una nota simple o certificació per obtenir-ne una còpia. També pots demanar-la al teu administrador de finques o al president actual.

    Què passa si la meva comunitat no té estatuts?

    Absolutament res, no és obligatori tenir-ne. Si la teva escala no en té, la comunitat es regeix directament i exclusivament per les normes generals del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya i per la vostra Escriptura de Divisió Horitzontal.

    Puc prohibir els pisos turístics als estatuts?

    Sí. El Codi Civil de Catalunya permet limitar o condicionar l’activitat de pisos turístics. Tot i així, per fer-ho necessiteu aprovar-ho en junta amb la majoria qualificada de 4/5 parts i, molt important, portar l’acord al Registre de la Propietat perquè afecti els futurs compradors.